올해 5월 9일은 다주택 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 과연 다주택 중과 유예가 한 번 더 연장될지 많은 분들의 관심사 일 것 같습니다. 저 또한 다주택자로서 세금 계산을 해보니 차액이 4억이면 5월 9일 이전이면 세금이 1억 3천 정도인데 이후는 2억 5천 정도로 2배 정도 차이가 나더라고요,
최근 이재명 대통령은 직접sns를 통하여 재연장하지 않을 것을 분명히 밝혀서 다주택자들이 긴장하고 있습니다. 오늘은 이재명 대통령의 발언과 함께 2026년 5월 9일 이후 부동산 시장이 마주치게 될 실질적인 변화와 전문가들의 생각을 정리해 보겠습니다
1. 이재명 대통령의 강력한 의지: "재연장 기대는 오산"
지난 25일, 이재명 대통령은 자신의 SNS를 통해 부동산 정책에 대한 확고한 의지를 드러냈습니다. "다주택자 양도세 중과 유예의 2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것"이라며, 정치권이나 시장 일각에서 제기되던 '재연장 가능성'을 완전히 일축했습니다
2. 양도세 중과 부활, 무엇이 구체적으로 달라지나?
많은 분이 '세금이 조금 오르겠지'라고 생각하시지만, 실상은 그 이상입니다. 유예 종료 후 부활하는 중과세의 위력은 가히 파괴적입니다. 그리고 다주택이 아니신 분들도 나랑 상관없는 이야기가 아닙니다. 양도세 중과 부활은 부동산에 큰 변화를 가져올 것이기 때문에 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
① 징벌적 수준의 가산세율 부활
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 적용되는 세율은 다음과 같이 상향됩니다.
- 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
- 3주택 이상자: 기본세율(6~45%) + 30%p 가산
여기에 지방소득세 10%까지 합산하면, 양도차익의 최고 실효세율은 82.5%에 도달합니다. 즉, 10억 원의 사익을 남겨도 8억 원 넘게 세금으로 내야 하는 상황이 벌어집니다.
② 장기보유특별공제 혜택의 실종
가장 치명적인 점은 장기보유특별공제 전면 배제입니다. 유예 기간에는 다주택자도 15년 보유 시 최대 30%의 공제를 받을 수 있었으나, 5월 10일부터는 이 혜택이 사라집니다. 공제 혜택이 사라지면 과세표준 자체가 크게 상승하여 세금 부담이 유예 기간 대비 2~3배 이상 폭증하게 됩니다.
3. 2026년 5월 9일 이후의 시장 전망: 3대 시나리오
이 대통령은 "5월 9일까지 계약한 건"에 대해 유예를 적용해 주겠다는 퇴로를 열어주었습니다. 하지만 그 이후의 시장은 극심한 혼란이 예상됩니다.
시나리오 1: 단기적 '매물 폭탄'과 거래 절벽의 충돌
데드라인이 명확해진 만큼, 2026년 초부터 5월 초까지 급매물이 쏟아질 가능성이 큽니다. 하지만 현재 DSR 규제와 고금리 기조가 여전한 상황에서 매수세가 이를 소화하지 못할 경우, 실제 거래량은 적으면서 가격만 하락하는 '혼란기'를 겪을 수 있습니다.
시나리오 2: '매물 잠김' 현상의 고착화
5월 10일이 되는 순간, 퇴로가 막힌 다주택자들은 매물을 거둬들이고 '무기한 버티기'에 들어갈 가능성이 높습니다. 80%가 넘는 세금을 내고 파느니, 차라리 보유세(종부세 등)를 내며 다음 정권이나 정책 변화를 기다리는 전략입니다. 이는 시중에 유입되는 공급량을 줄여, 서울 강남 등 핵심지의 가격을 오히려 지지하거나 밀어 올리는 역효과를 낼 수도 있습니다.
시나리오 3: '증여 러시'와 핵심지 쏠림 심화
양도세가 너무 높으면 다주택자들은 '증여'를 택합니다. 실제로 최근 서울 핵심 지역을 중심으로 증여 거래가 급증하고 있다는 통계가 이를 뒷받침합니다. 또한, 여러 채의 지방 주택을 처분하고 서울의 '똘똘한 한 채'로 자산을 압축하는 현상이 심화되면서 지역 간 양극화는 돌이킬 수 없는 강을 건너게 될 것입니다.
4. 마무리하며: 지금 필요한 전략은?
부동산 세금은 아는 만큼 지킬 수 있습니다. 이번 조치는 수천만 원에서 수억 원의 자산 가치 변화를 의미합니다. 지금 바로 다음 세 가지를 체크해 보세요.
- 내 주택이 조정대상지역에 포함되어 있는가?
- 5월 9일까지 잔금 처리가 가능한 매수자가 있는가?
- 양도세 중과액과 증여세/취득세 비용 중 어느 쪽이 저렴한가?
정책의 방향이 확정된 만큼, 이제는 빠른 결단이 필요합니다. 전문가와의 상담을 통해 여러분의 소중한 자산을 지킬 수 있는 방법을 모색해 봐야겠습니다. 그리고 내 집마련을 위한 사람들은 좋은 기회가 될 수 있기 때문에 눈여겨보시는 것 추천드립니다.