그런데 막상 등기부등본을 떼보면 글자는 빽빽하고, 용어는 낯설고, 어디를 봐야 하는지부터 막막해집니다.
저 역시 처음 전세를 구할 때 등기부등본을 받아 들고도 “이걸 보고 뭘 판단하라는 거지?”라는 생각이 먼저 들었습니다.
그래서 오늘은 부동산이 처음인 분들도 이해할 수 있도록, 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 등기부등본을 어떻게 보면 좋은지 실제 상황 예시를 들어 정리해보려고 합니다. 이 글은 전세계약을 준비하는 분들을 위한 정보 제공 목적의 글입니다.
전세계약 전에 등기부등본을 꼭 봐야 하는 이유
전세계약 전에 등기부등본을 확인해야 하는 가장 큰 이유는, 겉으로 보이는 집 상태와 법적인 상태가 다를 수 있기 때문입니다.
집 내부가 깨끗하고 집주인이 친절하다고 해서 계약이 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 실제로는 이미 대출이 많이 잡혀 있거나, 법적인 문제가 있는 경우도 적지 않습니다.
예를 들어, 전세로 들어가려는 집에 이미 큰 금액의 근저당이 설정되어 있다면 계약 기간이 끝났을 때 보증금을 한 번에 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이런 문제들은 계약 전에 등기부등본만 제대로 확인해도 상당 부분 예방할 수 있습니다. 전세계약 초보자일수록 이런 부분은 꼭 확인하셔야 합니다.
등기부등본 기본 구조: 표제부·갑구·을구
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 처음에는 용어가 어렵게 느껴지지만, 각 부분에서 무엇을 확인해야 하는지만 알면 생각보다 단순합니다.
1) 표제부: 집 정보가 맞는지 먼저 확인
표제부는 집의 기본 정보가 적혀 있는 부분입니다. 주소, 건물 종류, 면적 등이 표시되어 있는데, 여기서는 계약하려는 집과 정보가 정확히 일치하는지를 확인하는 것이 중요합니다. 동이 나 호수가 비슷해 헷갈리는 경우도 있으니 계약서에 적힌 주소와 한 글자씩 비교해 보는 것이 좋습니다.
2) 갑구: ‘진짜 집주인’인지 확인하는 곳
갑구에는 소유권과 관련된 내용이 기록되어 있습니다. 현재 집주인의 이름, 소유권이 이전된 날짜, 압류나 가압류 같은 법적 조치가 있었는지 여부를 확인할 수 있습니다.
전세계약을 할 때 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 여기입니다. 계약을 진행하는 사람이 갑구에 기재된 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 신분증 확인 꼼꼼히 하셔야 전세 사기를 막을수있습니다 .만약 이름이 다르다면 대리 계약일 가능성이 있으므로 위임장과 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
3)을구: 대출(근저당)과 채권 관계를 확인
을구는 이 집에 설정된 대출이나 채권 관계를 확인하는 곳입니다. 은행 근저당이 설정되어 있는 경우가 대부분인데, 문제는 그 금액입니다.
집 시세 대비 대출 금액이 과도하게 높다면 전세보증금이 위험해질 수 있습니다. 예를 들어 집값이 3억 원 정도인데 이미 2억 원 이상의 대출이 잡혀 있다면, 전세보증금 보호가 쉽지 않을 수 있습니다. 이런 경우에는 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
초보자가 자주 놓치는 포인트: 확인 시점은 ‘두 번’
등기부등본을 볼 때 많은 분들이 놓치는 부분도 있습니다. 바로 확인 시점입니다. 계약할 때 한번 확인하고 끝내는 경우가 많지만, 실제로는 잔금 지급일에도 다시 한 번 확인하는 것이 안전합니다.
계약 이후 잔금 전까지 집주인이 추가로 대출을 받는 경우도 있기 때문입니다. 등기부등본 상단에 표시된 발급일자를 확인하고, 항상 최신 자료인지 확인하는 습관이 필요합니다. 그리고 이건 꿀팁인데 특약에 잔금 지급 후에는 대출을 받을 수 없다고 명시하시는 게 좋습니다. 저의 경우는 꼭 이렇게 하는데요. 그 이유는 전세자가 표시되는 건 그날 자정 이후라서 집주인이 나쁜 마음을 먹으면 계약 후 대출을 받아버리는 경우가 있기 때문입니다.
등기부등본 확인 후 함께 하면 좋은 안전장치
등기부등본 확인이 끝났다면 그다음 단계도 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 빠르게 진행하고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 점검하는 것이 좋습니다.
가능하다면 계약서 특약사항에 보증금 보호와 관련된 내용을 명확히 적어두는 것도 도움이 됩니다. 상황에 따라 필요한 특약은 달라질 수 있으니, 공인중개사와 상의하면서 문구를 정리하는 편이 안전합니다.
마무리: ‘귀찮아도 한 번 더’가 보증금을 지킵니다
등기부등본은 처음 보면 어렵게 느껴질 수 있지만, 몇 번만 살펴보면 어디를 봐야 하는지 감이 잡히기 시작합니다. 전세계약은 단순히 집을 빌리는 문제가 아니라, 큰 금액의 보증금을 맡기는 중요한 결정입니다. 조금 번거롭더라도 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 기본적인 안전장치라고 할 수 있습니다.
이 글은 전세계약을 준비하는 분들을 위한 일반적인 정보 제공 목적의 글이며, 실제 계약 전에는 공인중개사나 전문가의 상담을 함께 진행하는 것이 바람직합니다. 사전에 한 번 더 확인하는 습관이, 나중에 발생할 수 있는 큰 문제를 막아주고 전세사기에서 안전할수있는 방법입니다.
