계약 갱신 청구권 제대로 쓰는법 (청구권 쓸수 없는경우)

요즘같이 전월세 비용이 많이 올라 주거비에 대한 부담감이 클 때 전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵이 되면 괜히 신경이 쓰인다. 집주인이 계약을 연장해 줄지, 임대료는 얼마나 오를지 미리 알 수 없기 때문이다. 

이럴 때 많은 사람들이 계약갱신청구권을 떠올린다. 이름은 익숙하지만, 실제로 어떻게 써야 하는지 정확히 아는 경우는 많지 않다. 그래서 오늘은 이 제도를 조금 현실적인 관점에서 정리해보려고 한다.

 

현재 나는 집 두 채는 전세를 주고 있고, 정작 나는 월세로 살고 있다. 자연스럽게 임차인과 임대인의 입장을 모두 경험하게 됐다. 그래서 계약 문제를 볼 때 한쪽 입장만으로 판단하기가 어렵다.

세입자로서 느끼는 불안도 이해가 되고, 집주인 입장에서의 고민 역시 충분히 공감되는 부분이 있다. 이런 경험 덕분에 계약갱신청구권을 더 현실적으로 보게 됐다.

 

1. 계약갱신청구권의 기본 개념과 주의할 점 

 

1) 계약갱신청구권 개념

 

계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 보장한 권리다. 기본 임대차 기간 2년이 끝난 뒤, 추가로 2년을 더 거주할 수 있다. 즉, 최대 4년까지는 같은 집에서 살 수 있도록 보호하는 제도다.

다만 자동으로 연장되는 것은 아니며, 세입자가 정해진 기간 안에 의사를 밝혀야 효력이 발생한다. 이 부분을 놓쳐서 권리를 못 쓰는 경우도 적지 않다.

 

 

2) 반드시 지켜야 할 행사 시기

계약갱신청구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 한다. 이 기간보다 빠르거나 늦으면 법적인 효력이 인정되지 않을 수 있다. 생각보다 이 시기를 정확히 모르는 경우가 많다.

 

또한 구두가 아니라 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방식이 좋다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 가장 확실한 근거가 되기 때문이다. 이 부분은 꼭 신경 써야 할 포인트다.

 

계약 갱신 청구권 제대로 쓰는법

 

3) 월세 계약에서는  5퍼센트 인상은 어떻게 계산될까

 

계약갱신청구권을 행사하면 임대료 인상은 5퍼센트 이내로 제한된다. 이 기준은 전세뿐 아니라 월세에도 동일하게 적용된다. 현재 내고 있는 월세 금액을 기준으로 계산하면 된다.

예를 들어 월세가 100만 원이라면, 최대 인상 가능한 금액은 5만 원이다. 따라서 갱신 시 월세는 최대 105만 원까지 가능하다.

 

보증금과 월세가 함께 있는 반전세 형태라면 각각의 금액을 기준으로 5퍼센트를 적용해 계산한다. 집주인이 임의로 계산 방식을 바꾸는 것은 허용되지 않는다.  이 부분은 임차인과 임대인 모두 미리 알고 있어야 불필요한 오해와 갈등을 줄일 수 있다.

 

4) 5퍼센트를 초과한 인상을 요구받았을 때

 

실제 상황에서는 5퍼센트를 넘는 인상을 요구받는 경우도 있다. 이럴 때 가장 중요한 것은 감정적으로 대응하지 않는 것이다. 법에서 정한 기준을 차분하게 설명하는 것이 우선이다.

 

그래도 조율이 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회나 지자체 상담 창구를 이용할 수 있다. 세입자는 법적으로 보호받고 있다는 점을 기억할 필요가 있다.

 

5) 계약갱신청구권은 타이밍이 핵심이다

 

계약갱신청구권은 동일한 주택에 대해 한 번만 사용할 수 있다. 그래서 언제 이 권리를 쓰느냐가 매우 중요하다. 무작정 쓰기보다는 상황을 먼저 점검해 보는 게 좋다.

앞으로 이사를 계획하고 있는지, 현재 집이 생활에 잘 맞는지도 함께 고려해야 한다. 그래야 나중에 후회 없는 선택을 할 수 있다.

 

6)계약 청구권을 쓸 수 없는 경우 

 

계약갱신청구권을 쓸 수 없는 경우는 임대인 사유와 임차인 사유로 나누어 볼 수 있다. 계약갱신청구권은 세입자가 원하면 언제든 사용할 수 있는 권리가 아니라, 주택임대차보호법에서 정한 요건을 충족해야만 행사할 수 있다.

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우부터 살펴보면 다음과 같다.

1. 임대인이 실제로 거주하려는 경우다. 임대인 본인이나 배우자, 직계존속 또는 직계비속이 해당 주택에 거주하려는 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. 다만 형식적인 거주가 아니라 실제 거주 의사가 있어야 하며, 계약 종료 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 실거주를 이유로 계약을 종료한 뒤 곧바로 다른 사람에게 다시 임대한 사실이 드러나면 손해배상 책임이 발생할 수 있다.

2. 임차인이 임대료를 2기 이상 연체한 경우다. 월세뿐 아니라 전세 보증금의 이자 성격을 띠는 금액도 포함된다. 연체는 연속일 필요는 없으며 누적 기준으로 판단한다.

3. 임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 빌려준 경우다. 전대나 재임대에 해당하며, 단기임대나 숙박 목적의 이용도 포함될 수 있다.

4. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 훼손한 경우다. 구조 변경이나 심각한 파손 등으로 원상회복이 어려운 상황이 여기에 해당한다.

5. 임차인이 허위 또는 부정한 방법으로 계약을 체결한 경우다. 소득이나 신분을 속이거나 위조 서류를 제출한 경우, 실제 거주 의사 없이 계약한 경우가 여기에 포함된다.

6. 주택의 철거 또는 재건축이 확정된 경우다. 단순한 계획 단계가 아니라 인허가 등 절차가 진행되어 실제 철거가 예정된 상태여야 한다.

7. 임차인의 반복적인 문제 행위로 인해 임대차 관계의 신뢰가 심각하게 훼손된 경우다. 이 경우에는 임대인이 그 사유를 객관적으로 입증해야 한다.

다음으로 임차인 스스로 계약갱신청구권을 사용할 수 없는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

1. 이미 계약갱신청구권을 한 번 사용한 경우다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 사용할 수 있으며, 최초 2년과 갱신 2년을 합해 최대 4년까지만 보호된다.

2. 묵시적 갱신이 이루어진 경우다. 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 계속 거주하고 임대인이 별다른 이의를 제기하지 않았다면 법적으로는 묵시적 갱신이 된 것으로 본다. 이 경우 계약갱신청구권을 이미 사용한 것으로 판단될 수 있다.

3. 계약갱신청구 기간을 놓친 경우다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 갱신을 요구할 수 있으며, 이 기간이 지나면 권리는 소멸된다.

4. 주택이 아닌 경우다. 상가, 사무실, 숙박시설 등은 주택임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.

5. 법에서 인정하는 예외적인 단기임대 계약에 해당하는 경우다. 다만 임대인에게 일방적으로 유리하게 계약갱신청구권을 배제한 특약은 무효로 판단되는 경우가 많다.

 

계약갱신청구권은 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도다. 하지만 정확한 시기와 방법을 지키지 않으면 아무런 효력을 얻지 못할 수도 있다. 

계약 만료가 다가온다면 미리 날짜를 확인하고, 기록이 남는 방식으로 의사를 전달하는 것이 중요하다. 이것만 지켜도 불필요한 분쟁을 크게 줄일 수 있으니 꼭 명심하도록 하자.