1) 집값 대비 전세가율이란 무엇인지 이해하기
전세가율이란 집값 대비 전세보증금이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어 집값이 3억 원이고 전세보증금이 2억 원이라면 전세가율은 약 66퍼센트 정도가 됩니다. 이 비율이 높을수록 세입자 입장에서는 위험도가 올라간다고 볼 수 있습니다. 집값이 조금만 떨어지거나, 집주인이 대출을 많이 받은 상태라면 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 커지기 때문입니다. 전세가율은 깡통전세를 판단하는 가장 기본적인 숫자라고 생각하시면 됩니다.
2) 전세가율이 어느 정도면 위험하다고 봐야 할까
많은 전문가들이 공통적으로 이야기하는 기준은 전세가율 70퍼센트 전후입니다. 일반적으로 집값 대비 전세가율이 60퍼센트 이하라면 비교적 안전한 편으로 보고, 70퍼센트를 넘기 시작하면 주의가 필요하다고 봅니다. 80퍼센트에 가까워질수록 깡통전세 위험은 크게 높아집니다.
특히 빌라나 다세대주택처럼 시세 변동이 크고 거래가 적은 주택은 아파트보다 더 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 단순히 전세가 싸다고 좋은 계약은 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
3) 집값은 어떻게 확인해야 할까
전세가율을 계산하려면 먼저 집값을 알아야 합니다. 이때 중요한 점은 집주인이 말하는 가격이 아니라 실제 시세를 기준으로 봐야 한다는 것입니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 플랫폼을 통해 최근 거래된 가격을 확인하는 것이 좋습니다.
같은 단지나 같은 동네라도 층수와 방향, 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으니 여러 건을 비교해 보는 것이 안전합니다. 만약 최근 거래가 거의 없는 지역이라면 보수적으로 판단하는 것이 깡통전세를 피하는 데 도움이 됩니다.
4) 전세가율만 믿고 판단하면 안 되는 이유
전세가율이 낮다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 집에 이미 많은 대출이 잡혀 있는 경우라면 상황이 달라집니다. 예를 들어 집값이 3억 원이고 전세보증금이 1억 8천만 원으로 전세가율은 60퍼센트지만, 집주인이 은행 대출을 1억 5천만 원 이상 받아놓은 상태라면 실제로는 위험할 수 있습니다.
그래서 전세계약 전에는 등기부등본을 함께 확인해 대출 규모와 순위를 반드시 살펴봐야 합니다. 전세가율은 기본 기준이고, 등기부등본은 필수 확인 자료입니다.
5) 깡통전세를 피하기 위해 함께 보면 좋은 기준들
집값 대비 전세가율 외에도 몇 가지 함께 보면 좋은 기준이 있습니다. 해당 지역의 전세 수요가 꾸준한지, 매매가가 장기간 하락세는 아닌지, 집주인이 개인인지 법인인지도 참고할 만한 요소입니다. 특히 시세보다 지나치게 전세금이 높은 매물은 이유가 있는 경우가 많으니 한 번 더 의심해 볼 필요가 있습니다. 또한 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지도 미리 확인해 보면 계약 안전성을 높일 수 있습니다
깡통전세는 운이 나빠서 생기는 문제가 아니라, 기준 없이 계약할 때 발생하는 경우가 많습니다. 집값 대비 전세가율이라는 숫자 하나만 제대로 확인해도 위험한 계약을 상당 부분 걸러낼 수 있습니다. 여기에 등기부등본 확인과 시세 비교까지 함께 이루어진다면 전세보증금을 지킬 가능성은 훨씬 높아집니다.
전셋집을 알아보다 보면 조건이 괜찮아 보여서 마음이 급해질 때가 있습니다.
저 역시 비슷한 경험이 있는데 그럴수록 전세가율이 어느 정도인지 숫자를 보려고 했습니다.
전세는 결국 보증금을 지키는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었기 때문입니다.
항상 계약 전에 다시 한번 더블체크 하시기 바랍니다
