처음 계약서를 작성할 때는 특약을 어떻게 써야 할지 막막했습니다. 중개사분이 알아서 적어주겠지 생각했지만, 나중에 보니 특약은 당사자의 요구에 따라 충분히 조정할 수 있는 부분이었습니다. 특히 전세나 매매의 경우 금액이 크기 때문에 적은 문구 하나가 큰 차이를 만들 수 있습니다. 이 글은 실제로 자주 사용되는 특약 예시를 정리한 참고용 자료입니다.
1) 잔금일 기준 권리변동 금지 특약
전세계약이나 매매계약에서 가장 기본적으로 많이 들어가는 문구입니다. 계약 이후 잔금 전까지 추가 대출이나 권리변동이 생기는 상황을 방지하는 목적입니다. 이건 정말 중요한 부분입니다. 그리고 잔금을 받고도 은행에서는 자정까지는 세입자 여부를 알 수 없으니 임대인이 나쁜 마음을 먹고 잔금 받은 후 은행에 가서 대출을 받을 수도 있는 부분이므로 반드시 기재하여야 합니다.
예시 문구: “매도인(임대인)은 계약일 이후 잔금 지급일까지 해당 부동산에 근저당권 설정, 가압류, 담보제공 등 새로운 권리변동을 발생시키지 않는다. 이를 위반할 경우 계약은 해제할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다.”
2) 하자 보수 관련 특약
매매 계약에서 자주 사용하는 특약입니다. 하자 범위를 구체적으로 적는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
대부분 사용을 많이해서 고장 나는 부분 (전구교체)는 세입자가 하고 보일러이상 등 금약이 많이 드는 부분은 임대인이 처리하는 경우가 많습니다. 그리고 매매의 경우 6개월 안에 누수등 문제가 발생하면 매도자가 책임진다 등 문구를 넣는 것이 좋습니다.
예시 문구: “매도인은 잔금일 이전까지 현재 확인된 누수, 곰팡이, 보일러 이상 등 하자를 보수한 후 인도한다.”
예시 문구: “계약 당시 확인하지 못한 중대한 하자가 잔금 후 발견될 경우 상호 협의하여 해결한다.”
3) 전세보증금 반환보증 가입 협조 특약
최근 전세계약에서 많이 사용하는 문구입니다. 보증 가입을 계획한다면 계약 전에 미리 넣어두는 편이 안전합니다.
임대인의 신용이나 대출이 있는 경우 보증금 보험이 안되는 경우도 있기 때문입니다.
예시 문구: “임차인은 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있으며, 임대인은 이에 필요한 서류 제출 및 협조 의무를 진다.”
예시 문구: “전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하며, 계약금은 전액 반환한다.”
4) 공실 인도 및 기존 임차인 정리 특약
기존 임차인이 있는 경우 잔금 일정이 꼬이기 쉬워, 공실 인도 문구를 명확히 하는 것이 좋습니다.
그리고 임차인은 계약 종료전에 새로운 임차인을 구하는데 협조한다 문구도 중요합니다. 요즘 바쁘다는 이유로 집을 보여주지 않아 임대인이 곤란을 겪는 경우를 많이 보았어요.
예시 문구: “매도인은 잔금일 기준 해당 부동산을 공실 상태로 인도한다.”
예시 문구: “임대인은 기존 임차인의 보증금을 잔금일 이전에 반환 완료한다.”
5) 시설물(옵션) 인수 조건 명시 특약
에어컨, 붙박이장, 인덕션 등 옵션 포함 여부가 애매하면 분쟁이 생기기 쉽습니다. 포함 대상을 구체적으로 적는 방식이 좋습니다.
예시 문구: “현관 신발장, 거실 에어컨, 주방 수납장 등 현재 설치된 시설물은 계약 내용에 포함되며, 잔금일까지 정상 작동 상태를 유지한다.”
6) 대출 미승인 시 계약 해제 특약
매매계약이나 전세 계약에서 대출이 필요한 경우 많이 사용하는 특약입니다. 해제 조건을 명확히 기재하는 것이 핵심입니다.
임대인에게는 불리한 조항이니 잘 생각해보셔야 합니다.
예시 문구: “대출 미승인 시 계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 전액 반환한다.”
7) 전입신고 및 확정일자 관련 확인 특약
전세·월세에서 많이 쓰며, 임차인의 기본 권리 확보를 위한 절차를 전제로 하는 문구로 활용됩니다.
예시 문구: “임차인은 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 진행하며, 임대인은 이를 방해하지 않는다.”
8) 관리비 및 공과금 정산 특약
입주/퇴거 시 관리비 정산 문제는 자주 발생합니다. 기준일과 정산 방식을 적어두면 도움이 됩니다.
예시 문구: “관리비 및 공과금은 잔금일(인도일) 기준으로 정산하며, 미납분이 있을 경우 매도인(임대인)이 정산 후 인도한다.”
9) 계약 해제 시 위약금 기준 특약
서로의 책임 범위를 명확히 하기 위해 위약금 기준을 구체화하는 문구입니다.
예시 문구: “당사자 일방의 귀책으로 계약이 해제될 경우, 민법 및 계약서 규정에 따른 위약금(계약금 배액 또는 계약금 몰수)을 적용한다.”
10) 인도 시점 및 열쇠 인계 특약
실제 이사 일정과 맞물려 중요한 문구입니다. 인도 기준을 분명히 해두면 일정 관리가 쉬워집니다.
예시 문구: “부동산 인도는 잔금 지급일에 하며, 열쇠 및 출입수단은 인도 시점에 임차인(매수인)에게 인계한다.”
부동산 계약서 특약사항은 단순한 추가 문구가 아니라 분쟁을 예방하는 장치입니다. 계약 당사자의 상황에 따라 필요한 특약은 달라질 수 있지만, 권리변동 금지, 하자 보수, 보증 가입 협조, 공실 인도, 옵션 인수 조건 등은 실제로 자주 사용되는 핵심 항목입니다.
저는 계약을 진행할 때마다 특약을 직접 읽어보고 이해한 뒤 서명합니다. 작은 문구 하나가 계약의 안전성을 좌우할 수 있기 때문입니다. 이 글은 실제 많이 사용되는 특약 예시를 정리한 참고 자료이며, 계약 전에는 공인중개사나 전문가와 충분히 상담하는 것이 좋습니다. 계약은 결국 서류에 남는 약속이기 때문에, 신중하게 작성하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 그리고 계약 전에는 중개인이 읽어주는 대로가 아닌 내가 꼭 두세 번 확인해야 합니다.
