부동산 시장의 개념과 특성과 기능

부동산시장은 부동산이라는 재화를 거래하는 시장으로서 부동산의 개발, 분양, 매매, 임대등이 이루어지는 시장이다. 부동산이라는 재화는 위치가 고정되어 있어서 시장이 국지화, 지역화하게 되므로 다른 재화와는 달리 도매, 소매 등의 시장 기능이 작동하지 못한다. 이러한 이유로 부동산 지장은 불완전 경쟁시장이 된다. 따라서 부동산 시장은 부동산 매도자와 매수자가 직접 거래를 하는 구체적인 시장임에도 불구하고 일반적으로 추상적 시장의 범주에 포함시키고 있다.

 

1) 부동산 상품의 특성

 

가) 고가성

부동산 상품의 고가성으로 인하여 시장의 진입 장벽이 생기고 수요 및 공급자수를 제한한다. 또한 슈바베지수를 높게 하는 원인이 되며 금융부채의 필요성이 제기된다.

 

나) 내구성

부동산 상품은 장기간 효용 및 소득창출이 가능하므로 장기할부판매가 가능하고 임대차시장이 발달되어 있다. 그러나 공급량이 과다하더라도 이를 감소시키기가 어려워 사회적 비용이 증대되기도 한다.

 

다) 위치의 고정성

부동산 상품은 위치가 고정되어 있으므로 지역별 초과 공급과 초과 수요가 나타나며 일정 지역의 수요와 공급이 불균형을 이루더라도 이를 타 지역으로 이동하는 것이 불가능하다. 외부효과에 의해 부동산상품의 가치가 변화되기도 한다.

 

라) 생산제약성

물리적 토지의 공급은 토지의 부족성으로 인하여 불가능하다. 이는 대량생산을 어렵게 하는 요인으로 작용한다. 경제적 토지의 공급은 가능하지만 공급의 시차성에 의해 생산을 신중하게 해야 하는 제약이 따른다. 또한 토지 위에 건물을 신축하기 위해서는 건축조건을 갖춘 토지가 필요하다.

 

마) 거래, 정보 비용의 과다성

부동산 상품은 개별 부동산마다 각기 다른 특징을 보이고 있어 정보수집이 어렵고 이를 분석하는데 어려움이 따르며 거래비용과 정보비용이 과다하게 지출된다.

 

바) 면적과 부피가 크다

부동산 상품은 면적과 부피가 커서 진열판매가 불가능하다. 이는 상품의 표준화를 어렵게 하는 원인이 된다.

 

2) 부동산 시장의 특성

 

첫째, 부동산시장이 고도로 국지화되어 있다는 점이다. 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성으로 인하여 일정지역의 부동산이 유사성을 띠면서 국지화된 시장의 형태를 띠고 있으며 지역적 특성의 제약을 받는다. 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성으로 인하여 일정지역의 부동산이 유사성을 띠면서 국지화된 시장의 형태를 띠고 있으며 지역적 특성의 제약을 받는다.

 

둘째, 같은 지역이라고 할지라도 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따라서 각기 다른 부분시장을 형성하며 가격이 불규칙하게 형성된다. 예를 들면 같은 지역이라 할지라도 주택, 상가, 사무실, 오피스텔, 공장 등의 세부 시장으로 나누어지며, 주택시장도 아파트, 단독주택, 원룸 등의 세부시장으로 나눌수 있다. 또한 아파트 시장에서도 규모, 질,브랜드,방향, 장소 등에 따라서 시장을 더욱 세분화 할 수 있다. 아울러 주택의 매매시장과 임대차시장으로도 구분할 수있다.

 

셋째, 수요와 공급의 조절이 매우 어렵다는 점이다. 사적 거래가 활성화되어 있는 시장에서는 어떠한 재화든지 수요와 공급의 조절을 통하여 가격이 형성되는데, 부동산의 공급은 정부의 각종 규제와 계획, 설계에서 건축까지 시간이 많이 걸리는 특성이 있다. 따라서 수요와 공급사이에 생기는 시차에 의해 가격의 왜곡이 발생하는 경우가 많다. 

 

넷째, 부동산 정보의 비공개성으로 인하여 시장이 불완전경쟁시장이 된다는 점이다. 부동산은 지역시장으로 세분되어 있어서 모든 정보가 다수의 대중에 공개되기가 어려우며, 지역의 특성에 따라서 정보의 수가 무수히 많으므로 이를 습득하기도 쉽지 않다. 또한 거래 당사자 간의 은밀한 거래가 성립되더라도 이를 제어하기 어렵다. 이러한 이유로 정확한 정보를 습득하기가 용이하지 않고 정보비용이 과다하게 지불된다.

 

다섯째, 부동산 상품의 표준화가 되지 못한다는 점이다. 부동산이 개별성, 용도의 다양성 등으로 인하여 거래의 대상물인 부동산을 다른 부동산과 대체할 수가 없다. 이러한 이유로 부동산 상품은 규격화, 표준화할 수 없다.

 

여섯째, 거래 절차가 복잡하고 시장이 조직화되어 있지 못하다는 점이다. 부동산은 권리관계가 복잡하고 다양하여 거래 시 절차가 매우 까다로우며 장시간의 시간을 요한다. 따라서 중개업자가 중간에서 중개업무를 수행하는 경우가 많으며 중개업자가 중개과정에 큰 영향을 미친다.

 

일곱째, 정부의 정책이 큰 영향을 미친다. 부동산은 관련 법률, 조례 등이 무수히 많고 각종 규제가 많아서 정부 정책의 변화가 부동산 시장의 흐름을 좌우하게 된다. 정부 규제로 인해 부동산의 소유자라 할지라도 소유자 마음대로 부동산을 활용할 수가 없으며, 이는 부동산 시장에 영향을 미친다.

 

여덟째, 부동산시장은 매매의 장기성을 띠고 있는데 이는 부동산의 개별성과 고가성에 기인한다. 따라서 부동산시장이 침체가 되면 환금성이 곤란해지는 문제점이 있다.

부동산 시장

3) 부동산 시장의 기능

 

가) 자원의 배분

 

부동산시장은 두 가지 자원의 배분 기능을 수행한다. 하나는 공간배분 기능으로서 부동산이 매매됨으로써 부동산의 공간을 배분하는 기능이다. 매매는 가용토지의 수요와 공급에 대한 경쟁으로 나타나고 이로 인한 결과는 공간의 배분으로 나타난다. 또 하나는 기존의 개량물과 건물의 유지, 신축 등을 통하여 건축자재 및 노동력과 같은 여타 자원을 배분하는 기능이다.  부동산 매수자는 토지의 이용형태를 새롭게 결정함으로써 도시화와 경제성장을 주도하기도 한다.

 

나) 가격의 조정

 

부동산은 일물일가의 법칙이 성립되지 않기 때문에 거래 시마다 매매당사자는 가격을 협의하게 되고 새로운 가격이 창조된다. 처음에 매도인이 제시하는 가격과 매수인이 제시하는 가격이 맞지 않아 거래가 성립되지 않더라도 시간이 흐름에 따라 매도인이 요구하는 최저가격은 하락하게 되고 매수인이 제안하는 최고가격은 상승하게 된다. 부동산시장에서는 매도자의 제안 가격이니 매수자의 제안가격보다 같거나 낮을 때 거래가 형성된다. 

 

다) 교환

 

부동산시장에서는 부동산과 부동산, 부동산과 현금, 소유와 임대의 교환이 이루어진다. 이러한 교환을 통하여 매수자와 매도자는 각자의 욕구를 충족할 수 있으며, 투자 또는 투기의 기회 제공, 자산 보전기능, 이윤추구의 기회를 제공한다.

 

라) 정보제공

 

부동산 시장에서 거래가 이루어지면 거래상활과 가격에 대한 정보제공의 기능을 한다. 부동산시장의 참여자인 투자자, 건축업자, 개발업자, 임대업자, 중개업자, 평가사 등은 업무를 수행하기 위하여 부동산정보를 필요로 하는데 부동산시장은 이들 부동산 활동 주체들에게 정보를 제공한다.

 

마) 부동산 이용의 양과 질의 조정

 

부동산 시장에서 형성된 정보는 부동산 소유자, 개발업자, 건설업자 등이 토지의 용도전환, 형질변경, 건축 등을 통해 부동산의 유용성이 높아지도록 행동하게  한다. 이를 통하여 부동산 이용의 양과 질이 조정되고 토지와 공간의 이용패턴이 결정된다. 이러한 부동산 시장에서의 입지 경쟁과 토지의 최유효 이용을 통하여 도시가 성장하는 요인이 된다.