부동산 개발

 

1) 부동산 개발의 의의

부동산 개발이란 토지나 건물을 주체의 목적에 적합하게 개발하는 행위이며, 이러한 개발 과정을 통하여 부동산의 가치를 증대시키는 것이라 정의할 수 있다. 부동산개발은 장기 과정을 통해 부동산의 가치를 증대시키는 것이라 정의할 수 있다. 부동산 개발은 장기 과정을 통해 완성되므로 치밀한 시간계획과 사회적, 경제적 파급효과를 고려한 후에 기획하여야 한다. 시간 계획은 항상 물리적인 요인과 자금변동 요인을 동시에 고려해야 한다. "언제 어떠한 부동산 상품을 개발하여 누구에게 판매할 것인가" 하는 기획은 사업 성공의 핵심 사항이라 할 수 있다. 이 과정에는 시장조사, 마케팅, 대관업무, 설계 및 시공, 금융 및 회계, 자산관리를 포함한다.

부동산개발

2) 부동산 개발의 분류

부동산 개발은 다양하게 분류할 수 있겠지만 보통, 형태적, 주체적, 지역적으로 분류할 수 있다. 형태적으로 재개발과 신개발로 나눌 수 있고 주체적으로는 공공과 민간 개발로 나눈다. 그리고 지역적인 분류는 다분류 방식이 매우 다양하다. 

부동산 개발은 개발 주체에 따라 공공 부분과 민간 부분으로 나눌 수 있고, 민간 개발 주체에 따라 개발 사업자, 금융기관, 건설회사로 나눌 수 있다. 최근 공공개발과 민간개발의 상호 단점을 보완하고 장점을 극대화하기 위해 공공과 민간이 합작의 형태로 개발을 추진하는 방식이 주목받고 있는데 이러한 방식을 제3 섹터 방식이라 한다. 이는 공공의 안전성과 민간의 효율성과 창의성 있는 체제의 결합으로 인해 합리적인 사업추진이 가능하게 하는 것이다.

가) 법적 지위에 따른 일반적인 분류

부동산 개발 주체를 개발자가 가지고 있는 법적 지위에 따라 크게 공공부문과 민간 부문으로 나눌 수 있다. 공적 주체인 국가나 공공기관이 사업 주체가 되어 개발하는 사업을 공공개발 사업이라고 하며 이것은 제1 섹터라고도 한다. 사적 주체인 민간이 사업 주체가 되어 개발하는 사업을 민간개발 사업이라고 하며 이를 제2섹터라고도 한다. 이렇게 공공과 민간이 서로의 필요에 의하여 공동으로 시행하는 사업을 민관 한번 동 개발사업이라고 하며 이것을 제3 섹터라고도 한다.

공공개발은 국토개발과 관련된 사업이 주종을 이루며 SOC 사업, 한국토지공사가 주로 시행하는 택지개발 사업, 지방자치단체의 도시개발사업 등이 있다. 민간합동개발사업은 관광단지, 레저휴양 단지, 복합개발단지 등이 있으며 방식은 민간 법인이나 개인의 기술력, 자금력과 공공법인 또는 정부 등의 행정력이 서로의 필요에 따라 협력하여 사업의 효율성을 높이기 위하여 추진한다.

나) 민간개발 주체에 따른 분류와 역할

민간 개발사업을 진행하기 위한 실질적인 주체는 개발사업자와 건설회사 및 금융기관이다. 부동산 개발의 3대 조건은 부동산의 확보, 사업자금의 조달, 사업의 기획 및 추진이다. 이러한 활동을 전개하는 사람을 부동산 개발사업자 또는 디벨로퍼라 한다.

3) 개발 구조의 이해

가) 토지의 확보

 

(1) 직접 매입개발

사업의 주체가 토지를 직접 매입하여 완전 매입, 불완전 매입, 연부 매입 방법, 후불식 매입 방법으로 나누어 살펴볼 수 있다.

(2) 위택매입개발

부동산의 소유권을 디벨로퍼에게 이전하고 사업종료 시 이에 대한 보상을 받는 부동산 개발신탁의 대표적인 방법이다.

(3) 공동 매입개발

토지 소유권 이외의 모든 부동산 개발 과정을 디벨로퍼가 시행하고 사업종료 시 지분을 분배하는 방법이다.


나) 자금 조달

부동산개발과 자금 조달은 거의 동의어로 인식될 정도로 중요한 부분이다. 자본은 자기 자본과 타인자본으로 나뉘며, 서구의 부동산 개발금융은 시행회사, 부동산투자자, 금융기관과의 관계에 주로 의존하나, 우리의 경우 여기에 건설회사와 최종수요자를 추가로 포함해야 한다.

(1) 시행회사

주식, 채권 등을 발행하여 자금을 조달하는 방법과 디벨로퍼가 직접 투자하는 자기 금융 자금의 방법이다.

(2) 부동산 투자자

시행사의 초기 투입비 또는 개발사업 전체비용 중 일부는 투자의 형태로 조달될 수 있다. 부동산투자자의 개발사업 참여에 대한 대가는 기본적으로 사업이익의 일부가 배분되는 지분의 방식을 취한다. 그러나 한국의 부동산 개발 사업에 있어서 순수한 지분투자자는 적고 금융자금이 이용되고 있다.

(3) 금융기관

금융기관은 대출의 형태로 개발사업에 참여한다. 기본적으로 대출금액의 범위는 전체 사업비를 포괄하고 있다. 한국의 부동산 개발의 경우, 투자자를 통해 노지 매입비 전액을 확보하는 것이 현실적으로 어렵기 때문에 토지비의 대부분을 금융기관에 의존하고 있다.

(4) 건설회사

개발사업의 시작을 위한 토지매입비 조달에 건설회사가 직접적인 역할을 담당하는 경우로, IMF 이전에는 시행사가 확보한 토지의 매입비를 건설회사가 대부분 조달해 주는 역할을 수행하였다. 그러나 IMF 이후 건설회사의 재무 상태가 악화하면서 건설회사 명의의 자금조달이 어려워져 간접적인 역할로 변화하였으며, 이는 금융기관의 대출금에 대한 보증이나 채무인 수 등의 형태로 변화되었다.

(5) 최종수요자

최종 주요자인 분양계약자가 건축물이 완성되기 이전인 착공 초기부터 분양 대금을 납부하여 일정 기간을 간격으로 중도금을 분할하여 납부한다. 이렇게 납부된 분양 대금은 개발 사업비로 사용된다. 그리고 분양계약자의 분양 대금이 공사 기간 중에 발생함으로 인해 이에 따른 이익은 사업시행자에게 귀속된다. 이러한 이익이 극대화하기 위해서는 초기 분양률이 성공적 이어야 하므로 분양을 극대화는 시행사의 중요한 목표가 된다.