부동산 펀드

부동산 펀드란 "다수 투자자로부터 부동산 투자를 위해 모은 공사 종류 자금으로 전문적인 투자기관이 부동산이나 부동산 관련 대출 또는 관련 유가증권 등에 투자 운용하여 운용성에 따른 수익을 분배하여 주는 회사, 투자신탁 혹은 간접투자상품"이다. 따라서, 부동산펀드의 정의는 부동산 관련 부동산 간접투자기구, 특별 자산 간접투자기구, 재 간접투자기구, 부동산투자회사 등의 형태로 구체적인 명칭을 사용되는 것이 바람직하다. 유사한 개념으로 '투자펀드'란 일반적으로 다수의 투자자가 공통의 목적을 가지고 만든 자금의 집합체로서 마치 생명이 있는 존재와 같이 사회적으로 인지되어 투자활동을 전개하는 능력을 획득한 자금의 집합체를 가리키는 용어라고 할 수 있다.

부동산 펀드는 투자자로부터 모은 돈을 아파트, 빌라, 상업시설 등을 건설하는 부동산 개발 사업에 투자한 뒤 여기서 발행하는 운용수익을 투자자에게 되돌려주는 상품으로 초창기에는 부동산 개발사업에 대출해 주고 이자를 받는 형태의 프로젝트 파이낸싱 펀드가 주류를 이루었고 근래에는 수익성 부동산 펀드, 경매펀드, 인프라 펀드 등 다양한 상품이 개발되고 있다.

부동산펀드

 

1) 부동산 펀드의 유형

(1) 투자 대상에 따른 분류

가. 투자 대상 유형에 따른 분류

투자 대상에 따른 부동산 간접투자의 유형은 지분형, 혼합형으로 구분된다. 지분형은 총자산의 대부분이 부동산 소유 지분으로 구성되고, 모기지형은 부동산 임대료가 주 수입원으로 총자산의 대부분을 부동산 관련 대출이나 저당담보증권에 투자하는 유형의 부동산펀드이다. 혼합형은 총자산이 부동산 소유 지분 및 부동산 관련 대출, 저당담보증권에 골고루 분산되는 유형이다.

나. 투자 대상 특정 여부에 따른 분류

 

펀드 설립 시 투자자 모집 과정에서 투자 대상의 특정 형태에 따라 대상 특정 형, 대상 불특정 형, 대상 혼합형으로 분류할 수 있다. 대상 특정 형은 투자자 모집 시 투자설명에서 구입할 자산의 일부 또는 전부를 특정하고, 대상 불특정 형은 투자자 모집 시 투자설명에서 투자할 자산에 대해 광범위하게 지정하고 자산구입은 펀드가 결합한 펀드의 형태이다.

(2) 설립 시 모집 금액 확정 또는 발행 증권 환매 허용 여부에 따른 분류

설립 시 모집 금액 확정 또는 발행 증권 환매 허용 여부에 따라 분류하면 폐쇄형과 개방형으로 분류되어 진다. 폐쇄형은 최초 투자자 모집 시 모집 금액 및 증권 수를 한정하고 존속기간 만료 시까지 추가로 자금을 모집하지 않는 형태로서 발행 증권의 환매 전 구권을  인정하지 않고 개방형은 설립 시 최초 모집한 금액에 더하여 추가로 자금을 모집하여 자산규모를 확대할 수 있는 형태이며 발행 증권의 환매 청구권을 인정한다.

(3) 펀드의 존속 기한 한정 여부에 따른 분류

펀드의 존속 기한 한정 여부에 따른 분류는 기한부와 무기 한부로 분류된다. 기한부는 설립 시 존속기간을 정하는 형태로 일정 시점에 자산을 처분하여 투자자에게 배당 후 해산하는 유형이고 무기한 부는 존속기간을 정하지 않고 설립하는 형태로 계속기업처럼 자유로운 자산매각과 재투자가 가능하다.

(4) 법률상 조직 형태에 따른 분류

법률상 조직 형태에 따라 분류하면 신탁형과 회사형으로 분류할 수 있다. 신탁형은 영업신탁 형태로 설정되는 유형이고 회사형은 주식회사 형태로 설립되는 유형이다.

(5) 자산의 관리 형태에 따른 분류

자산관리의 형태에 따라 분류하면 자기 관리형과 외부 관리형으로 분류된다. 자기 관리형은 조직 내부에 자산관리부서를 두어 보유 자산을 관리하는 형태이고, 외부 관리형은 보다 전문적인 관리를 위해 외부 업체에 자산관리 업무를 위탁하는 형태이다.

(6) 부동산펀드의 투자 방식에 따른 분류

일반펀드와 달리 부동산펀드는 임대형, 대출형, 혼합형으로 투자 방식에 따라 나누어 볼 수 있다. 최근 부동산펀드의 대부분은 차지하는 대출형 펀드는 아파트 상가 등 부동산의 개발 자금을 대출해 주고 개발사업에서 창출된 분양 매출로부터 대출이자를 받아 펀드가입자에게 대방 하는 방식이다. 임대형 펀드는 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑몰과 같은 부동산을 매입하고 임대를 통해 임대료 수입을 펀드투자자에게 분배하는 펀드로 투자의 안정성을 추구하는 외국계 펀드의 비중이 높은 편이다. 혼합형은 대출형과 임대형의 장단점을 고려하여 두 가지 방식에 모두 투자하는 펀드를 말한다.

2) 부동산 펀드의 특성

일반의 부동산 직접투자는 대체로 개인의 투자 판단에 따라 투자하기 때문에 부동산 시장의 흐름 파악과 투자 대상 부동산과 매입 및 매도 시점을 포착하기가 쉽지는 않다. 또한 상대적으로 안정성이 높은 대규모 개발사업에는 직접투자가 불가능하다. 반면에 부동산펀드를 통한 부동산 사업 분야별 전문가에 의한 철저한 분석 과정을 통해 부동산투자를 결정하고 자산 운용을 하기 때문에 안정적이고 취득세 및 등록세 등의 감면 효과로 인한 세제 혜택이 있다.

3) 부동산펀드의 운영 사례

여러 가지 다양한 펀드의 한 종류로 부동산 펀드를 소개하는 것과 마찬가지로 부동산펀드 내에서도 투자하는 부동산의 유형이나 방법에 따라 여러 가지로 나누어 볼 수 있다. 현재까지 출시된 부동산 펀드는 PF 대출형 펀드와 부동산 매입형 펀드, 부동산 경매형 펀드로 나누어 볼 수 있다. 부동산펀드의 대부분은 PF 형 펀드이고, 다음으로 부동산 매입형 펀드이며 그다음은 부동산 경매형 펀드이다.

PF 형은 신탁형이고 공모/사모로 모집하고 수탁은행에서 등기한다. 주로 시행사에서 지금 대여하고 부동산 사업대출이 95%이상이다. 안정성은 미분양및 시공사 부도등에 따른 원금손실 위험이 존재한다. 회사형은 공모/사모로 모집하고 투자회사가 등기주체이다. 운용방법은 법원경매, 공매로 실물자산 취득을 할수있고 부동산 실물자산이 70%이내이다. 부동산의 양도차익 및 임대수익이 무제한이고 투자회사의 명의의 소유권 등기 및 저가 매수로 인해 원금손실 위험을 크게 낮출수있다. 신탁형/회사형은 공모/사모로 모집하고 등기주체는 수탁은행과 투자회사이다. 웅용방법은 시장에서 매입하고 부동산 실물자산이 99%이내이고 부동산의 양도차익및 임대수익이 무제한이다.