부동산 투자의 유형

 

부동산 투자의 유형 즉, 토지, 상업용부동산, 오피스빌딩, 레저부동산 및 쇼핑센터 등의 대상을 상대로 한 투자의 유용성과 이점을 분석하여 각 대상마다의 최대의 투자 효과를 볼 수 있는 방법과 다양한 투자활동에 관한 지식습득을 통하여 성공적인 투자가 이루어지도록 집중 연구할 필요성이 있다.

1) 토지

토지 투자란 투자의 장·단점 분석을 통하여 유지비용을 감당할 수 있거나, 총투자 자본 이상으로 원하는 수익을 얻을 수 있는 가격으로 가치의 상승이 가능하다는 희망으로 하는 토지에 대한 투자를 의미한다. 토지에 대한 장기 투자는 투자자가 생각하는 것 보다 훨씬 더 어렵고 훨씬 큰 비용이 들 수 있다. 지방 자치단체들은 건축규제 및 계획의 유보를 통하여 기본 시설이 들어설 때까지 합리적인 개발을 제한할 수도 있으며, 기반 시설에 대한 비용을 재산 소유자들에게 부과할 수 있다.

초기 투자에는 주택지 투자, 농지투자, 유휴지 투자, 임야 투자 등이 있는데 토지에 투자 하고자 할 때에는 전문가다운 비결이 있어야 한다. 대지 보다 가격이 싼 농지나 임야는 전용 과정을 거쳐 적은 비용으로 주택을 지을 수 있는데 보전 임야나, 농림지역, 기타 규제가 많은 토지보다는 전용이 가능한 관리지역 내 토지가 좋다. 소규모 주말농장용 농지나 산림경영과 목 장용지용 임야도 주목 받는 토지로 주요 관심 종목이다. 국책 연구기관의 연구 결과에 따르면 향후 유망전략 사업으로 귀농 교육사업과 은퇴농장사업, 전원용 주택 사업 등을 선정하였는데 특히 고령화와 관련된 산업의 규모가 약 100조에 이를 것이라고 전망하고 있다.

2) 주택에 대한 투자

주택투자 시 고려할 사항으로는 안정성, 보편성, 편리성, 내구성, 경제성이 주요 사항이다. 전원주택에 투자가 주 5일 근무제 도입 이후 크게 늘어나고 있는 추세인데, 전원주택의 유형에는 별장식 전원주택, 농가형 전원주택, 주말농장 형 전원주택, 단지형 전원주택 등이 있다. 이러한 전원주택의 투자가 늘어나는 추세는 전원주택의 기능성 주거 기능, 휴양과 위락기능, 교육 장소로써의 활용, 투자 대상의 기능등 다양한 기능이 있다. 앞으로도 전원주택은 그 수요가 증가할 것으로 보이는데 접근용이성, 전국의 일일생활권, 주5일 근무제, 소득증대에 따른 구매력 향상 심화, 노령인구의 증가 등이 주요 변수이다.

3) 아파트

아파트를 구입할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 아파트 단지의 전체 세대수를 살펴보아야 하며, 세대수가 적은 단지의 경우 일반적으로 관리비기 비교적 많이 부과되고 주변의 생활편의 시설도 미비한 경우가 많기 때문이다. 따라서 아파트 단지의 세대수는 500세대 내지 700세대 이상의 대단지인 것이 좋다. 아파트 단지는 도로나 지하철 등 교통시설에서 접근이 편리해야 한다. 특히 서울이나 수도권 지역의 경우에는 지하철이 생활화 되어 있어, 지하철역으로부터의 거리에 따라 아파트 가격이 차이가 날 수 있는 것으로, 개인의 아파트부터 지하철역까지 실제 도보 시간이 20분 이냐인 것이 좋다.

또한 아파트 단지는 단지 내 부대 복리시설(운동시설, 문화시설, 놀이터 등)의 규모와 종류가 충분하고, 해당 지역의 주거지역으로서의 발전 가능성을 가진 것이 좋다. 기타 학교나 동사무소, 우체국, 은행 등 공공시설이 도보 통행이 가능한 반경 700미터 이내에 위치한 단지가 좋다.

부동산 투자의 유형

4) 상업용 부동산에 대한 투자

상업용 부동산에 대한 상권 분석에는 배후지 고객의 질과 양을 검토, 고객의 교통수단과 접근성, 상업의 영업 현황 분석, 대체 상권의 영업력과 흡입력 점검 등을 해야 한다. 아울러 상업용 건물을 매입할 경우에는 기본적인 서류 이외의 사용 용도의 적정성 여부, 임대료와 관리비 규모, 건물의 보존 상태와 시설 상태 점검, 전용 주차장의 수용 능력 등은 수익성과 관련이 크므로 철저하게 확인할 필요가 있다.

 

아파트 단지 상가는 우량상가를 선택해야 하며 주변 상권과의 관계와 지하층은 무조건 피해야 하며 업종선택도 신중히 처리해야 한다. 투자할 만한 주주 형 상가는 상권의 전망, 운영에 직접 참여, 사업시행자의 업무능력과 신뢰도 등을 철저히 검증한 후에 참여해야 한다. 투자 가능한 테마상가는 부대 시설 확보 여부, 관리회사의 능력, 과장된 광고가 없는 상가, 전문 상인이 밀집하는 상가, 지역적인 특성과 어울리는 상가 등의 조건을 확인한 후에 투자하여야 한다. 근린상가는 유명 프랜차이즈, 패스트푸드, 커피전문점 인근과 주변 대형 상가와의 경쟁 관계 고려, 대표 상권을 선택, 유동 인구가 밀접한 지역에 투자해야 한다.

5) 오피스 빌딩 및 레저 부동산에 대한 투자

오피스에 대한 투자에는 수요분석이 매우 중요한데, 장래인구의 예측, 고용동향, 지역사회의 특수요인, 지역 및 국가 전체의 경제적 요인분석이 필수적 요소이다. 오피스 투자 시 유의 사항으로 지역적 특성 파악, 관리비 부담 분석, 입지와 주차 여건, 임대 여건과 방식 등이다. 오피스텔 투자 기준을 살펴보면, 먼저 18평 이하 소형평형 위주로 투자하면 임대 회전율이 상대적으로 유리하므로 중대형 평형보다는 더욱 적절하고, 대중교통이 편리하고 주변에 업무시설 및 상업시설 기반이 풍부한 곳이 절대적으로 유리하다. 즉, 교통 접근성의 문제이며 단지 규모와 관련하여서는 일반적으로 주상복합 아파트와 결합한 오피스텔에 투자하는 것이 가장 안정적이다. 또한 세대수가 많을수록 유리한 것은 각종 편의시설이 상대적으로 풍부하고 아파트 거주 단지로 인해 주변 환경 인프라가 수축하여 있기 때문이다.

레저 부동산은 경제성장과 레저 활동의 다양화에 따른 지속적인 성장이 예상되는 투자 대상이다. 따라서 관광지 개발의 필요성이 크게 대두되고 있으며 인공적인 관광 건설로 개발이 된다면 토지의 고도 이용이 가능하게 되어 최유효 이용이 추구될 것이므로 장기적인 안목을 가지고 투자에 임해야 할 것이다. 예를 들어 펜션 같은 경우에는 테마 발굴과 운영관리가 핵심이다. 레저용 부동산의 대표는 펜션,리조트, 전원주택, 골프텔 등인데, 불경기가 지속되는 시장 상황에서도 꾸준한 관심이 집중되고 있다. 특히 골프텔의 경우 저렴한 골프장 이용뿐만 아니라 호텔급 내부 시설로 골프광들을 중심으로  중심으로 조용히 인기를 끌고 있다.