부동산 중개

중개란 개인 또는 조직 사이의 이해관계를 조정해 주는 일이나 역할을 의미하며 중개업이란 상행위 간에 일어나는 계약 체결을 도와주고 전문적인 지식을 활용하여 조언해 주는 일을 말한다. 또한 그 일을 하는 사람을 중개인이라고 한다.

부동산중개

1) 부동산 중개업의 성격

부동산 중개는 중개대상물, 중개의뢰인, 중개업자로 이루어지며 이를 중개업의 3요소라고 한다. 중개 대상물은 매매의 대상이 되는 물적 부동산을 의미하며, 중개 의뢰인은 권리를 이전 또는 임대하고자 하는 의뢰인과 권리를 취득 또는 임차하고자 하는 의뢰인이 있다. 중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 공인중개사사무소 또는 부동산 중개라는 명칭을 사용하여 영업하는 자를 말한다. 우리나라 부동산 중개행위의 성격을 보면 민사중개, 참여중개, 일방적 중개의 성격을 띠고 있다.

2) 부동산 중개의 과정

가) 가망고객 발굴과 목록

중개를 위해서는 가장 먼저 매수 또는 매도하려는 가망 고객을 발굴해야 하는데 이를 목록이라고 한다. 가망고객 발굴 과정은 의뢰인이 직접 중개사무소에 중개를 의뢰하는 경우도 있으나, 중개업자가 여러 가지 마케팅 활동을 통하여 중개의뢰인과 중개대상물을 확보하기도 한다. 우리나라의 경우 1993년 이후 전속 중개 계약제도가 법적으로 허용되어 있으나 현실적으로 거의 활용되지 못하고 있는 실정으로서 통상 구두에 의하여 중개대상물을 열거하고 있는 일반중개계약이 대부분이다. 이에 따라 분쟁이 많이 발생하고 비용이 많이 들어 수수료가 비싸지는 단점을 가지고 있다.

나) 준비

준비 단계에서는 물건과 고객에 대한 분석에 들어간다. 부동산의 경우 중개대상물에 대한 권리분석과 상태, 최유효이용의 원리에 적합한지의 여부, 인근 환경과의 조화성, 교통, 인프라, 세무분석 등 전문적인 지식과 함께 매우 세심한 주의와 판단이 요구된다. 따라서 현장 조사와 등기부등본의 확인, 건축물대장의 적합성 여부 등이 필연적으로 요구되며 시간과 비용이 많이 투입되어야 한다. 또한 의외로 한 고객의 권리의 진정성과 매도 의사의 확인, 매수자의 지급 능력 등에 대해서도 분석하여야 한다.

다)  접근성

부동산은 즉흥적인 구매가 거의 불가능하다. 따라서 이 단계에서는 매수 또는 매도자를 찾기 위하여 마케팅 활동을 하게 된다. 중개업자는 광고, 정보망 활용, 공동중개의회 등을 통하여 상대방을 찾게 된다.

라) 현장 안내

부동산 중개는 현장 안내가 거의 필수로 수반되어야 하는데, 이때 각종 자료의 준비와 중개대상물의 설명을 위한 준비가 선행되어야 할 것이다. 또한 불만 처리와 설득의 과정을 거쳐 고객의 거절을 적절하게 처리하여야 한다.

마) 마감

이 단계에서 중개 의회인 양쪽에 중개 물건 확인 설명서 작성 및 교부가 이루어지고 중개의회인 간에 계약서를 작성하고 권리증서와 대금을 교환함으로써 계약이 이루어지며 비로소 중개업무가 종료되게 된다. 중개업자는 이때 이르러서야 수수료를 받을 권리를 확보하게 된다.

3) 우리나라 부동산중개업의 문제점

첫째, 공인 중개사 제도의 문제점이다. 공인중개사는 자격증 취득을 전제로 하는 전문직이나, 공인중개사의 수요를 고려하지 않고 무계획적으로 인원을 과다 배출하여 수급의 균형이 맞지 않고 있다. 1999년 10회 이후 매년 1만 명이 넘는 사람들이 자격증을 취득하게 되었다. 우리나라 2007년 10월 31일 기준으로 공인중개사 수만도 인구 200명당 1명이 넘는 수치이고 이는 실제 공인중개사 합격자 중에서도 1/3 정도만 개업하였고, 자격증의 2/3 가 장롱면허로 사용되지 못함으로 시간과 비용을 낭비하고 있다. 이는 자격증대여, 무자격자의 중개행위 등 불법행위로 이어져 부동산 중개업의 불신을 초래하고 있다.

둘째, 중개보조원의 문제점이 있다. 중개 보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반 서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 즉 공인중개사는 중개보조원을 고용하거나 해고할 때 등록 관청에 신고하고, 단순 업무를 보조하게 되어 있는 제도이다. 그러나 실제로 현장에서는 중개보조원이 현장 안내 및 일반 서무의 범위를 벗어나서, 대표, 전무 등의 명함을 가지고 다니면서 버젓이 실질적 중개행위를 하는 경우가 많고 이 피해는 국민들에게 돌아가고 있으며, 중개 서비스의 질적 저하로 전체 중개업의 발전에도 악영향을 미치고 있다.

셋째, 중개업 영역의 문제이다. 앞에서 언급한 대로 우리나라는 중개업의 영역을 토지와 건축물 또는 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공단재단과 같은 중개대상물에 대하여 매매, 교환 그 밖 권리의 득실 변경에 한 행위를 알선하는 것으로 한정하여 중개업무의 영역에 엄격한 제한을 가하고 있다. 또한 감정 업무는 감정평가사, 권리 관계 업무는 변호사나 법무사, 세무 업무는 세무사로 분산되어 있어 중개업이 종합서비스업으로 발전하는 것의 저해 원인이 된다.

넷째, 수수료율과 수수료 지급 시기 등의 비현실성

중개업자는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 중개수수료를 받게 되어 있으며, 중개업무에 관하여 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래 행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우를 제외하고는 중개의뢰인 쌍방으로부터 소정의 수수료를 받을 수 있게 되어있다. 일반 중개계약이 이루어지는 현실에서 중개의뢰인이 다수의 중개업자에게 중개를 의뢰하여도 추가 부담이 발생하지 않으므로 불특정 다수의 중개업자에게 의회를 하는 경우가 많다. 이는 중개업자 간 또는 중개업자와 의회 인간에게 분쟁이 자주 발행하고 있는 원인이 되고 있으며, 불확정 수익에 대하여 경비가 과다 지출되는 요인이 되고 서비스가 부실화되는 요인이 되기도 한다.