부동산 투자

1) 부동산 투자의 특징

부동산 투자 전략의 포인트는 다음과 같다. 첫째, 적합한 투자 시기는 언제인가? 둘째, 위험과 기대수익률을 고려한 포트폴리오 구성 방안은 무엇인가? 셋째, 지렛대를 극대화할 수 있는 자금 조달 방법은 무엇인가이다.

부동산 투자의 특징은 투자 기간이 장기간이고 투자 금액이 많이 필요하다. 장래 기대수익이 불확실하지만, 멸실의 위험이 적고 큰 수익률을 기대할 수 있다. 최근 부동산 시장은 소유의 개념에서 이용의 개념으로, 공급자 중심에서 수요자 중심으로, 직접투자에서 간접투자로의 이행이 그것이다.

2) 부동산 투자의 장점

부동산 투자를 통한 소득 이득과 자본이득을 챙길 수 있다. 부동산 투자로부터 얻은 수익률이 대출로부터 발생하는 이자보다 높게 발생하는 경우 금전대부를 통해서 부동산 투자를 할 경우 지렛대 효과를 얻을 수 있다. 부동산에 투자할 경우 현금을 보유한 것보다 낮은 세율, 세액 공제 등 세금을 최소화할 수 있어 절세효과가 있다. 부동산에 투자하면 인플레이션 헤지 기능으로 실질 구매력이 보호될 수 있으며 부동산을 소유한다는 심리적 효과를 기대할 수 있다. 그러므로 안정성, 고수익성, 인플레 헤지 기능, 지렛대효과, 소득이익과 자본이득의 향유가 그 대표적인 순기능이라고 할 수 있다.

3) 부동산 투자의 단점

부동산에 투자한 후 이를 현금으로 환가 할 경우 환금성이 낮다. 부동산 투자로부터의 수익성은 경제 상태의 작용에 영향을 많이 받기 때문에 위험 부담이 클 수 있으며, 구입 자금을 대부받아 부동산에 투자하였다면 이자와 원금을 상환하여야 하는 금융위험 부담이 있다. 부동산 투자에 따르는 중개수수료, 세금 등 적지 않은 부담이 뒤따르고, 부동산 투자에는 토지이용규제, 개발의 통제 등 여러 행정적 규제가 행해지고 있어 투자 의도대로 토지이용을 못 하는 경우가 있다. 단점을 정리해 보면 낮은 환금성, 부동산에 대한 관리와 경영에 대한 시간과 노력 소요, 부동산 투자의 위험, 행정적 통제와 법률의 복잡성 등이 있다.

부동산투자

4) 부동산 투자 결정 시 고려 사항

가) 투자 시기의 적시성

부동산투자의 성공 여부는 투자 시기의 선택에 있다고 할 만큼 중요한데, 상승 국면에서 하든지 정점에서 할 경우 막대한 피해를 보게 되기 때문이다. 따라서 경기 순환과정에서는 회복 단계로 접어들기 전의 저점에서 투자하는 것이 유리하다.

나) 투자의 안정성

부동산투자 시 원금 회수가 불가능할 경우도 있는 원금의 위험부담이 문제가 된다. 따라서 부동산투자를 통하여 획득한 자산을 후일에 안전하게 처분할 수 있고, 그러한 처분을 통하여 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 안전성이 확보되어야 한다. 부동산투자의 안정성은 법률적, 기술적, 경제적 측면에서 각각 분석, 판단되어야 한다.

다) 투자의 환금성

부동산 투자는 환금성에서 일반재화보다 불리하기 때문에 환금 과정에서 손해를 보지 않도록 하기 위해서 제때 환금할 수 있는지를 검토하여야 한다. 환금성이 떨어지면 환금의 위험부담이 나타난다. 이를 위해서 지나친 투기 심리나 집중투자 EH는 처분이 순조롭지 못한 것에는 투자하지 않도록 한다.

라) 수익의 확실성

투자 부동산이 아무리 안전하다고 하더라도 대상 부동산이 산출하는 수익의 확실성이 없다면 부동산에 대한 투자의 의미가 없다. 따라서 투자된 부동산이 정기적으로 수익을 산출하는 능력을 갖추거나 자산가치가 증가하여 투자가에게 만족스러운 수익을 획득하게 하는 수익의 확실성이 있어야 한다.

마) 자본가치의 증대성

부동산에 투자한 후 화폐가치가 하락하여 자산의 가치가 감소하는 경제가치의 위험부담이 발생할 수도 있다. 따라서 투자 시 당해 부동산의 가치가 증대하고 가치의 감가가 적거나 없도록 고려해야 한다.

바) 세제 면에서의 혜택

부동산 투자 금액에 대한 세금 부담은 큰 비중을 차지하므로 부동산투자 시 세금 부담이 얼마나 되고 세제의 혜택이 있을 경우 얼마만큼 유리한가를 고려하여야 한다.


5) 투자 결정에서 위험의 처리 방법

가) 위험한 투자를 제외하는 방법

안전한 곳에만 투자하여 투자자금을 잃지 않도록 하는 방법이며 안전한 투자수단으로 정부 채권이나 정기곗돈 같은 것을 들 수 있다. 이러한 식의 투자 방법을 위험한 투자를 제외하는 방법이라고 한다. 위험에는 부정적인 효과만 있는 것이 아니라 긍정적인 효과도 있기 때문에 위험한 투자를 무조건 제외하는 방법은 바람직한 방법이 되지 못한다.

나) 보수적 예측 방법

투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자 결정을 하는 것이다. 이 같은 위험처리 방법은 투자 추계를 하향 편성함으로써 미래에 발생할지도 모를 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다. 보수적 예측 방법의 문제점에는 위험을 회피할 수단은 될지는 몰라도 부를 극대화할 수 있는 방법이 되지 못한다.

다) 위험조정할인율의 사용

장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것이다. 투자에 대한 요구 수익률을 결정하는 데에 있어서 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험 할증률을 더해 가는 것이다. 이 방법이 현재 널리 써지고 있는 것은 현금수지의 변동 가능성을 계량하기 쉽고 측정된 결과를 비교하기 편리하므로 개념적으로 우수한 접근법이다.

라) 분산투자

포트폴리오 투자전략에 의한 투자 방안으로 투자자금을 한 가지 투자 대안에만 집중하지 않고 여러 자산에 분산 투자함으로써 기대수익률은 감소시키지 않으면서 위험을 감소시키는 분산 효과를 추구할 수 있다.

마) 두 딜리젼서

두 딜리젼 슬이란 잠재적 투자수요자 또는 대출자가 위험을 감소시키기 위하여 해당 부동산의 투자수익 및 가치에 영향을 미칠 금융적, 법적, 환경적 요소 등 모든 사항에 대하여 충분한 현장 조사를 수행하는 자산실사를 말한다.