부동산 관리계획과 시장분석

 

1) 관리계획

관리계획이란 지속적인 자산관리를 위한 재무적, 운영상의 전략이며 관리계획을 준비할 때 가장 중요한 시장 지표는 수요와 공급, 흡수율(absorption rate)이다. 계획을 수립하는 데 관리자는 지역 및 근린 시장분석, 특정 부동산에 대한 분석, 소유주의 목표분석에 중점을 둔다. 부동산에 대한 수요, 공급의 변화는 부동산 관리자에게 중요한 의미를 지닌다. 단기 변동 주기에서 부동산 시장은 일반경제보다 뒤처지기 때문에 일반산업경제는 종종 부동산 시장에 영향을 미치게 될 동향을 보여준다. 부동산에 대한 수요, 공급의 변화는 부동산 관리자에게 중요한 의미를 지닌다. 경기가 상승할 때 상업용 부동산에 대한 임대시장은 일반적으로 호황이고, 공실률은 낮아지며, 더 많은 이윤 창출이 가능해진다.

경기가 상승할 때는 건축률도 높아진다. 주기 정점에서 입주 가능 공간은 수요와 일치하고 그 후 수요를 초과하는데 수요 초과 현상이 나타나면 다시 임대율은 떨어지고 공실률은 상승한다. 주기가 저점에 가까워질 때 수요는 다시 공급과 일치하고, 그 후에 공급을 초과하기 위해 시작하며 이 시점에서 임대율과 건축률은 다시 상승한다. 상업용 부동산의 임대차계약은 일반적으로 주거용 부동산보다 더 장기적이고 현재 상태를 반영하는 데 더 오랜 시간이 요구된다.

임대율은 일반적으로 특정한 수준 아래로 떨어지지 않는다. 운용비를 충당하기 위한 최소 필요 액수가 있기 때문이다. 자산에 추가 자금을 투입할 수 없는 일부 소유자들은 자금 손해를 우려해 부동산을 매각하려고 한다. 이에 따라 임대율은 더 낮아지고 시장 침체는 가중된다. 시장 변화를 예측하고 임대와 다른 요소들을 통제 범위 내에서 조정할 때 부동산관리자들은 부동산 경기변동 주기의 불황 영향을 최소화하고 공실률을 가능한 한 낮게 유지할 수 있다.

부동산시장분석

2) 시장분석

가) 지역 시장분석

지역 시장분석은 지역의 인구통계학적 정보와 경제적 정보를 포함해야 하며 일반적으로 다음과 같은 정보들을 분석한다.

(1) 인구통계와 동향

지역의 인구 규모는 토지가치에 직접적인 영향을 미친다. 토지는 부증성의 성격을 가지고 있으므로 면적당 인구가 증가할 때 토지의 가치는 상승한다. 지역에 특정 산업이 유입될 때는 인구의 유입과 이로 인한 소비도 함께 일어난다. 산업 행위의 움직임은 인구의 규모뿐만 아니라 지역경제에도 영향을 미친다. 즉 산업의 발전으로 지역민의 수입이 증가하면 개인은 더 좋은 삶의 질을 위한 소비를 하게 된다. 이에 따라 더 쾌적한 주택을 원하며 휴양과 오락시설의 수요를 만들어낸다.

(2) 공급과 수요동향

안정된 가치는 주어진 토지 사용의 공급과 그 사용의 경제적인 수요가 균형을 가질 때의 결과이다.

(3) 교통

새로운 도로의 개통은 원거리에 있는 토지의 접근을 용이하게 하여 새로운 지역 개발을 가능하게 만든다. 간선도로의 개발은 교회 거주자들을 도시로 근접시키는 반면, 반대의 움직임도 발생시킨다.

나) 근린 지역분석

지역시장에서 토지 가치는 그것의 사용과 개발에 의존한다. 왜냐하면 빌딩과 다른 토지 개발은 장기적으로 물리적인 수명으로, 특별한 사용을 위탁하는 것은 준비된 변화의 목적이 아니다. 토지의 사용은 공업, 인구와 고속도로 간의 많은 것들과 공급과 수요에 의해서 영향을 받는다.

(1) 교통과 공공시설

부동산이 주거시설이든 상업이나 산업시설이든 상관없이 교통시설은 부동산의 가치를 평가하는 데 아주 중요한 요소이다. 따라서 주변 지역의 교통시설이나 도로의 변화가 가져오는 효과는 간과되어서는 안 된다. 주요 도로에 대한 접근성, 교통 패턴, 근린 지역의 교통량 등은 상업용 부동산에 있어서는 더욱 중요한 요소이다. 또한 근린 지역의 주차 관련 서비스나 비용은 해당 부동산에 대한 선호도에 영향을 미친다. 특히 상업용 부동산은 고객을 위한 적절한 주차 공간이 필요하다.

(2) 지역 경계와 토지이용

특정 유형의 부동산에 있어서 입주율과 공실률은 임차인의 공급과 수요를 반영하며 계속하여 변화한다. 관리자는 지역 내의 공실률을 판단하고 이에 따라 임대계획을 수립해야 하므로 근린 지역의 기존공간과 공실 수준이 건물의 형태, 건축 연도, 크기, 위치, 특성, 임대 일정별로 파악을 해두어야 한다. 공실률이 높다면 관리자는 임대 활성화를 위해 특별한 마케팅 프로그램을 계획하여야 한다. 또한 관리자는 임차수요자가 임대료를 지불한 능력이 된다면 대규모의 마케팅 프로그램을 계획할 필요는 없다.

(3) 공급과 수요

특정 유형의 부동산에 있어서 입주율과 공실률은 임차인의 공급과 수요를 반영하며 계속해서 변화한다. 관리자는 지역 내의 공실률을 판단하고 이에 따라 임대 계획을 수립해야 하므로 근린 지역의 기존공간과 공실 수준이 건물의 형태, 건축 연도, 크기, 위치, 특성, 임대 일정별로 파악을 해두어야 한다. 공실률이 높다면 관리자는 임대 활성화를 위해 특별한 마케팅 프로그램을 계획하여야 한다. 또한 관리자는 임차 수요의 정도와 수요자의 임차 능력 및 임차 의사, 선호도 등도 파악해야 한다. 임차수요자가 임대료를 지불할 능력이 없다면 대규모의 마케팅 프로그램을 계획할 필요는 없다.

(4) 경제

일반적으로 자산관리는 지역 수준에서 실행되므로 관리자는 건물에 대한 수익성을 분석하기 전에 우선 지역 부동산시장의 경제 상태를 분석해야 한다.

3) 정보분석

부동산 관리업무를 효율적으로 수행하기 위해서는 부동산 경기 및 임대시장의 수요와 공급, 동일수급권 또는 인근지역의 유사 빌딩 등 경쟁 빌딩의 제반 사정 등에 대한 정보를 충분히 알고 과거에서 현재까지의 제반 사항을 제대로 분석하여야 한다.