이번 글은 2년 만료 후 계약 갱신을 앞둔 임대인 입장에서, 5% 인상을 제안했는데 세입자가 동의하지 않을 때 현실적으로 취할 수 있는 방법을 정리한 글입니다. 특정 사건에 대한 법률 자문이 아니라, 일반적인 정보 제공 목적의 글이며 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.
서론: 5%는 ‘의무 인상’이 아니라 ‘상한’입니다
먼저 오해부터 정리하는 게 좋습니다. 임대차에서 흔히 말하는 “5%”는 임대인이 무조건 5%를 올릴 수 있다는 의미가 아니라, 증액할 수 있는 최대한도(상한)라는 의미에 가깝습니다. 즉, 0%로 갱신할 수도 있고 2%로 합의할 수도 있으며, 협의가 되면 5% 이내에서 조정하는 방식이 일반적입니다.
그래서 세입자가 “5%는 부담된다”라고 말하는 상황 자체가 이상한 것이 아닙니다. 임대인 입장에서는 물가 상승이나 대출 이자, 유지보수 비용 때문에 인상이 필요할 수 있고, 세입자 입장에서는 생활비 부담이 커져 동의하기 어려울 수 있습니다. 결국 핵심은 “법이 허용하는 범위 안에서” “어떤 근거로” “어떻게 협의하느냐”입니다.
본론: 세입자가 5% 인상에 동의하지 않을 때 체크할 것
1) 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 상황인지 먼저 확인
세입자가 계약 만료 전 일정 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절하기 어렵습니다. 이때 임대료 조정은 상한 5% 범위 안에서 이루어지는 것이 일반적인 틀입니다.
다만 실무에서는 “세입자가 갱신요구권을 행사한 갱신인지”, “그냥 재계약 협상인지”가 대화의 전제가 달라질 수 있습니다. 그래서 저는 갱신 이야기 시작할 때, 만료일 기준 일정과 의사를 문자로 정리해 두었습니다. 나중에 서로 기억이 달라지는 일을 줄이는 데 도움이 되었습니다.
2) ‘시장 시세’와 ‘인상 근거’를 준비하면 협의가 쉬워집니다
세입자가 인상 자체에 반대하는 경우도 있지만, 실제로는 “왜 올려야 하느냐”에 대한 납득이 부족해서 거부하는 경우도 많습니다. 저는 예전에 인상 제안을 하면서 주변 실거래·동일 평형 월세/전세 시세를 정리해 보여드린 적이 있습니다. 공격적인 비교가 아니라, “현재 시장이 이 정도라서 조정이 필요하다”는 수준으로 설명했습니다.
이때 중요한 건 ‘압박’이 아니라 ‘설명’입니다. 예를 들어 다음과 같은 근거를 조심스럽게 제시할 수 있습니다.
- 인근 동일 단지/유사 단지의 최근 계약 사례(가능하면 여러 건)
- 최근 2년간 관리비, 수선 비용, 대출 이자 등의 증가
- 현재 임대료가 시세 대비 어느 정도인지(차이가 과도한지)
저는 이런 자료를 준비하고 나니 대화가 감정싸움으로 흐르지 않고, “그럼 어느 정도가 현실적이냐”로 논의가 이동하더라고요.
3) ‘5% 고집’보다 ‘구간 제시’가 합의에 유리합니다
실제로 제가 겪은 경험에서는 “5%로 올리겠습니다”라고 단정하기보다, 협의 가능한 구간을 제시했을 때 합의가 더 빨랐습니다. 예를 들어 “3~5% 범위에서 조정 가능한데, 대신 계약 기간은 안정적으로 유지하고 싶다”처럼 말입니다.
세입자도 숫자 하나로는 부담을 느끼지만, 선택지가 생기면 대화가 더 현실적으로 바뀌는 경우가 많습니다. 저는 한 번은 5%를 생각했지만, 결국 3% 수준에서 합의했고 대신 잔금 일정이나 수리 협조 같은 부분을 부드럽게 정리할 수 있었습니다.
4) 인상 대신 ‘조건 조정’으로 체감 부담을 낮추는 방법
세입자가 인상에 강하게 반대할 때는 금액만이 아니라 조건을 함께 조정하는 방식도 있습니다. 예를 들어 월세라면 월세를 조금 낮추는 대신 보증금을 조정하거나, 전세라면 인상 폭을 줄이는 대신 계약 기간을 안정적으로 가져가는 식입니다.
또 하나는 집의 상태와 수리 문제입니다. 세입자가 “집이 낡았다” “수리가 필요하다”를 이유로 인상에 반대할 때가 있는데, 이때 필요한 수리를 명확히 약속하면 협의가 풀리는 경우도 있습니다. 물론 수리 약속은 말로만 하지 말고, 가능한 범위를 특약으로 간단히 남기는 것이 좋습니다.
5) 그래도 합의가 안 되면 어떻게 하나요
협의가 끝까지 되지 않는다면 임대인 입장에서 선택지는 크게 두 가지 방향으로 정리됩니다.
첫째, 인상 없이 갱신(또는 낮은 인상으로 갱신)하는 방법입니다. 공실 리스크, 새 세입자 구하는 시간, 도배·청소·중개수수료 등 부대비용을 생각하면 ‘당장 5%를 받는 것’보다 ‘안정적으로 유지하는 것’이 유리할 때가 있습니다. 저는 실제로 이런 계산을 해보니, 무리하게 갈등을 키우기보다 안정 유지가 더 나은 경우도 있었습니다.
둘째, 조정 절차를 활용하는 방법입니다. 임대료 증액 분쟁이 커질 경우 주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 절차를 검토할 수 있습니다. 조정은 소송보다 부담이 적은 편이지만, 일정과 준비가 필요합니다. 현실적으로는 조정 신청 전에 “조정까지 가기 전에 한번 더 합의해보자”는 분위기로 타협점이 나오는 경우도 있습니다.
6) 대화할 때 꼭 해두면 좋은 실무 팁
제가 해보고 도움이 되었던 실무 팁도 공유해보겠습니다. 큰 기술이 아니라, 작은 습관에 가깝습니다.
- 인상 제안은 계약 만료 직전에 하지 말고 미리(여유 있게) 의사 확인하기
- 통화로만 하지 말고 핵심 내용은 문자나 메신저로 정리하기
- 시세 자료는 한 건만 가져오지 말고 2~3건 이상 비교해 보여주기
- 세입자 사정도 먼저 듣고, ‘정리 가능한 선택지’를 제안하기
- 합의가 되면 계약서 특약에 핵심을 간단히 남기기
개인적으로 저는 “법이 이렇다”를 앞세우기보다 “서로 무리 없는 선에서 정리해 보자”로 접근했을 때 대화가 훨씬 잘 풀렸습니다. 특히 세입자가 오래 거주하며 관리도 잘해주었다면, 단기 이익보다 장기 안정이 더 크다는 생각이 들 때가 많았습니다.
결론: 5%는 기준이지만, 현실은 협의와 기록이 좌우합니다
2년 만료 후 계약 갱신 과정에서 임대료를 최대 5% 이내로 조정할 수 있다는 원칙은 널리 알려져 있습니다. 하지만 세입자가 동의하지 않는다면 자동으로 5%가 적용되는 구조는 아니고, 현실적으로는 협의를 통해 정리되는 경우가 대부분입니다.
저는 이 문제를 겪어보면서 “숫자 하나”보다 “근거와 과정”이 더 중요하다는 것을 느꼈습니다. 시세 자료를 준비하고, 인상 근거를 차분히 설명하고, 구간 제안이나 조건 조정으로 부담을 낮추면 합의 가능성이 높아집니다. 반대로 감정적으로 밀어붙이면 오히려 공실과 분쟁으로 이어져 더 큰 손해가 될 수도 있습니다.
